EMLAK SATILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

A - EMLAK’IN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan emlak kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında emlakın 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

B - EMLAK’IN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Emlakğınızın, gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

C - ÖDENECEK HARÇ

Emlak satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D - KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Emlak satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

E - ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI

Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler emlakğın satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Emlak’ın satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlakı sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
1-Emlak satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
2-Tapu harcı ödemezler.
3-Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.

F - SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Emlakğını satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için emlakğın satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

G - EMLAK SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Emlak edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek.
Satılan emlakğın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak emlak miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.

1-) Kazancın hesabı ve Vergisi

Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra emlak kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan emlakların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

2-Verginin Hesabı

Emlakğın satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
SONUÇ: Emlak alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

EMLAK ALIRKEN DİKKAT EDİLECEKLER

A - EMLAK’IN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

Özellikle , kullanılmış emlak alanların , emlakğın geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini araştırmalarında yarar vardır.
Bunun en iyi yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Emlakğın , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Emlakğı satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir

B - EMLAK’IN TAPUDAKİ DEĞERİ

Emlakğın tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

1-Gelir Vergisi Açısından

Emlakların , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor Satın aldığı emlağı 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , emlakğın maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar.

2- Harç Yönünden

2001 yılı başından itibaren emlakların harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Emlak’ın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden

Emlak alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
2001 Yılı Emlakl Harçları Oran (Binde)
Emlak alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Emlakların ,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
Emlakların mirasçılara intikalinde 9
Emlakların ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Emlak ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinden emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Emlakların,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15

C) EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Emlak alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Emlakın , emlak vergisi beyannamesi alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek

D) EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Emlakların eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa emlaların bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz.

E) NEREDEN BULDUN SORUSU

Emlak alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini göz önünde bulundurmak zorundadırlar